每经记者 陈 利 每经编辑 魏文艺
8月15日，国家统计局公布数据显示，今年前7个月，全国新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额53330亿元，同比下降24.3%。其中住宅销售额下降25.9%。7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。
另据上海易居房地产研究院（以下简称易居研究院）最新报告，7月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1141万平方米，环比减少26%，同比减少13%。值得一提的是，南宁、福州、广州、南京和重庆，这5个城市的新建商品住宅成交面积在7月份均实现同比正增长。
《每日经济新闻》记者注意到，今年2月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速为-69%，后续月份降速指标总体呈现逐月收窄态势，当前该指标已连续5个月收窄。累计来看，前3月累计成交面积同比增速-48%，前7月则收窄至-38%，同比降速曲线收窄。
“预计8月份新房交易量同比转正的城市数量会增加，将进一步促进市场预期调整。”易居研究院分析认为，去年同期月份总体呈现降温态势，今年二季度购房政策持续加码释放积极效应，目前新房最大销售压力期已过，有筑底回暖趋势。
新房成交量降幅持续收窄
根据易居研究院报告，7月，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为200万平方米、613万平方米、328万平方米，环比增速分别为-19%、-31%和-21%，同比增速分别为-1%、-19%和-8%。
从前7月累计来看，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为1247万平方米、4490万平方米、2517万平方米，同比增速分别为-28%、-41%和-38%。当前销售数据相比去年同期普遍萎缩三成，相比2019年大致缩水20%、60%和65%。
对此，易居研究院认为，一线城市的房地产市场更抗压，二三线城市的市场调整压力较大。各地要结合此类萎缩程度，进一步在购房政策方面发力，以更好提振交易行情。
记者注意到，尽管7月整体新房成交量在下降，但全国22个城市中仍有福州、南京和成都3个城市出现环比正增长；南宁、福州、广州、南京和重庆5个城市的新房成交面积同比均实现正增长。其中，南京和福州在7月均实现同比、环比双增长。
以南京为例，7月5日，南京取消了已执行7年的商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售；同日，南京住房公积金管理中心发布通知，调整多子女家庭住房公积金贷款额度，新购房公积金贷款最高可贷额度上浮20％，即个人60万元、家庭120万元。叠加此前降首付比例、下调公积金和商业贷款利率等政策效应的逐步释放，自6月以来南京新房成交量稳步提升。
克而瑞数据显示，7月南京新房成交面积达40.39万平方米，相比去年同期的36.13万平方米上涨11.80%；新房价格时隔9个月重回“3字头”，受7月豪宅集中备案影响，整体均价拉升至31588元/平方米。
而随着商品住宅销售流速提升，商品住宅库存持续下降。至6月末，南京商品住宅可售面积653.89万平方米，去化周期17.91个月。至7月末，南京商品住宅可售面积下降至637.26万平方米，去化周期进一步降低至17.86个月，江北新区、玄武区、江宁区、浦口区和六合区的去化周期均低于18个月，秦淮区、鼓楼区和雨花台区的去化周期均低于14个月。
而广州则是4个一线城市中新房成交量同比唯一上涨的城市。自“5・28新政”出台后，广州楼市信心加速重建。尽管利好边际效应逐步减弱，叠加进入传统成交淡季，广州楼市交易氛围有所回落，但仍处于高位。
克而瑞统计显示，受七八月份传统营销淡季影响，7月广州楼盘开盘加推数量大幅减少，供求惯性回落，全月一手住宅成交5134套，环比下降33%，但同比增长11%，好于去年同期。“广州楼市整体表现在预期之中，预计8月亦将保持平稳，下个营销发力节点将是‘金九银十’。”克而瑞分析指出。
中指研究院研究副总监徐跃进分析认为，从数据上看，全国层面，受高基数效应减弱影响，1~7月新建商品房销售额、销售面积同比降幅继续收窄。整体上看，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房市场仍面临较大调整压力。
京沪深豪宅市场热度高
值得注意的是，7月份多个城市的豪宅市场迎来新一波热潮。
报告显示，今年7月，北京、上海和深圳3个城市2000万元总价及以上新房成交套数为500套，环比减少49%，同比增长28%。这3个城市2019~2024年前7月的豪宅交易套数分别为2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。这也说明，上述3个城市的豪宅交易是最近5年最热的。
以上海为例，7月进入楼市传统淡季，上海豪宅市场活跃度走低，新盘供应放缓，供应量环比大幅下滑，整体成交环比量价齐跌。
但据克而瑞数据，上半年，上海23个豪宅楼盘总网签套数为3972套。其中，总价3000万元以上高端楼盘成交了1544套，同比增加221%，成交规模为近十年来最高。供应方面，上半年上海累计供应23个单价均价超10万元/平方米的高端盘，其中20个楼盘开盘首日去化率超过七成。
如3月28日，中海・顺昌玖里项目开盘当日，就以196.53亿元的销售额创下全国商品房单次开盘的最高纪录；6月24日，中海・顺昌玖里风貌别墅取证入市，以29.8万元/平方米再次刷新上海新房均价的历史新高，49套房源首开迅速售罄。
随着房企年中业绩冲刺结束，上海市场7月呈周期性回落，市区豪宅放缓入市，无红盘拉升整体活跃度，供需齐跌，热度分化明显。
进入8月，上海仍有不少豪宅项目蓄势待发。除了结束认筹的融创外滩壹号院二期外，还有前滩百合园、锦园，单价均超过17万元/平方米。此外，在8月7日结束的上海第四批土拍中，原小米总部地块被绿城以超13万元/平方米的楼面价获得，成为全国单价“地王”。
“预计未来一段时间内，去库存仍将是政策主轴。”同策研究院分析指出，随着下半年宏观经济政策逐步落地稳定市场预期，上海渐进式释放楼市宽松政策，或将再次刺激市场释放一波需求。
“豪宅交易较热，一方面是由于资金避险情绪较强，豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入；另一方面，则是当前开发豪宅类的房企心态更平和、捂盘较少，而冲刺和加快项目出清的心态较重。”在易居研究院看来，这也进一步印证了房地产市场向好的趋势，也有助于相关房企加快回笼资金，改善现金流状况。
对于后市发展，易居研究院表示，当前全国50个重点城市市场调整是比较充分的，在后续政策引导、供求关系和房价的调整过程中，其持续复苏的基础较好。“8月份，预计新房交易同比转正的城市数量会增加，对于市场预期调整具有非常好的作用。”
