8月14日，博时基金发布公告，天津首单公募REIT——博时津开科工产业园REIT（简称“博时津开产园REIT”，基金代码：508022）将于8月21日至8月23日在上海证券交易所正式发售，认购价格为2.398元/份，拟募集资金总额11.99亿元。其中，面向公众发售4500万份，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，最低认购金额为1000元。目前，博时津开产园REIT网下询价全部有效认购数量总和为初始网下发售份额的7.66倍，创今年以来产权类公募REIT网下询价认购倍数新高[1]。
作为混装资产的产业园区项目，博时津开产园REIT底层资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园两种类型，相较于单一产业园模式，或具有更好的抗周期能力与运营能力。此次在网下询价阶段，该基金认购共收到27家网下投资者管理的79个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为80，470.00万份，受到专业投资者的认可。
植根天津滨海新区产业园区标杆，投资价值凸显
产业园区资产主要指某国家或地区为实现经济发展目的，在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统一规划、集中管理并提供政策倾斜，纳入园区的资产包括研发楼、厂房、孵化器、员工宿舍等，具有较高的科技创新价值和经济附加值。博时津开产园REIT底层资产——天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园拥有卓越的地理位置、成熟的运营模式、较好的投资潜力和良好的市场前景，成为天津市滨海新区产业园区的标杆。
天河数字产业园是天津市数字经济的核心区域及天河超算所在地，拥有强大的算力资源和技术优势。该园区的建设和发展为滨海新区打造国家数字经济示范区贡献了新的增长点，成为天津市乃至京津冀地区数字经济发展的重要引擎。该园区拥有多元化的租户基础，截至2023年12月31日，数字产业园项目共有租户114个，近30%项目、46%的人才来自北京。
大陆汽车厂房园区内聚集了世界领先的汽车动力总成研发、生产企业，周边还吸引了一批整车企业，形成完整的汽车产业链。此外，园区重点布局高端乘用车、新能源汽车、智能网联汽车等前沿领域，为天津市汽车产业的转型升级提供了强有力的支持。大陆汽车厂房的固定承租方是某德国上市公司的全资子公司，为天津经济技术开发区100强企业，财务状况及租金支付情况良好。
截至2023年12月末，以上两项基础资产运营成熟已满3年，出租率保持较高水平，租户多元，资产质地优良，投资价值凸显。
博时津开产园REIT将由两位十年以上产业园区运营管理经验的基金经理掌舵，将充分借鉴博时蛇口REIT的成熟运营经验，着力提升REITs的运作效率，与投资人共享两大产业园区的发展红利，力争创造更多价值回报。同时，作为招商局集团的一员，博时基金将充分发挥主动管理能力，借助集团在天津市产业与金融全业务链条布局，实现多产业协同和资源优化配置，激发资产活力。
REITs市场整体企稳回升，产品“上新”加速
今年以来，REITs市场整体企稳回升，2024年以来，Wind数据显示，截至7月31日，中证REITs全收益指数上涨近8.32%，近一月REITs平均换手率为0.96%，二级市场行情逐步回暖，公募REITs扩容增类步伐也进入加速度。
产品“上新”方面，今年内上市的REITs产品数量（已发行上市10只，公告扩募4只）已远超去年全年，公募REITs的投资价值也得到投资者的高度认可。未来，我国REITs市场规模有望持续扩张，更多优质且可投的资产装入REITs平台，满足投资者资产配置需求。
近期，REITs实时指数发布，为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品，引入增量资金奠定基础，也标志着公募REITs市场生态日渐完善。随着公募REITs二级市场情绪的修复，一级市场的常态化发行进程有望稳步推进。
往后看，广谱利率下行叠加“资产荒”环境，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为“固收+”策略追求增厚收益的选择，又能够在高股息策略中作为优质补充，公募REITs价值投资的属性料将进一步凸显。
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[1] 数据来源：网下询价倍数和认购价格具体参考《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》，据统计和各基金份额发售公告，2024.1.1-2024.8.14，全市场已成立（含发行中完成询价阶段）REITs共13只，其中产权类8只，特许经营类5只。
