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来源：天勇谈经济
作者：周天勇
城乡土地作为生产要素从计划行政分配管理向市场化配置改革，与城乡土地作为资源从无价格的生活和生产资料向市场定价的资产化财富改革，从市场化改革方面，既有联系，也有区别。城乡土地要素市场化配置改革，其作用是将低效率的土地要素从计划行政管理的禁锢中释放出来，能够配置到生产率较高的产业或者效率较高的企业之中，通过土地使用的效率提高获得增长潜能；而土地资产化改革，其作用是将无价格的土地资料变成有价格的财富，其零到市场价格的溢值，成为增长的潜能。对推进土地要素市场化配置和城乡土地农村住宅资产化两项改革，争议较大。但是，在中国未来的发展中，我们面临这样一些需要面对和选择的尖锐问题。
第一是，未来还要不要这部分改革能够带来的增长潜能？经济增长速度，虽然土地有偿出让和城镇住宅商品化改革分别从20世纪初试点和20世纪末改革，但是从1978年平均，其贡献1.6个百分点的经济增长。未来11年继续进行土地要素市场化改革，城乡土地和农村住宅资产化改革，分别有0.36和1.59个百分点，两项相加为1.95个百分点的增长率。如果不进行这方面的改革，不要这部分动能，未来自然增长，加别的改革获得的增长，平均平均速度也就在3%以下。根本不可能实现5.5%的增长速度。
第二是，基层政府财政税源从哪里来？国际上大部分现代体制的国家，中央政府收入主要来源于所得税的大部分，还有全部社保税和关税等。省或州政府财政税源，除了一部分所得税外，大部分来自于消费税。需要提醒的是，他们是在消费支出环节征税，而不是在生产消费品的企业中征税。县市基层政府财政税收主要来源于财产税，特别是房产税占到60%上下。我们现在五级政府分配税收，税源从哪里来？特别是，过去地方政府土地出让金收入丰厚。未来会枯竭是必然的趋势。那么，县市，包括地级政府的税源来自于哪里？现在的体制是，已经购买的住宅已经交了高额的70年的土地出让金租金，可以再征收的难度较大。不让现有的城乡土地和房屋交易，永远是无价值的生活资料和生产资料，还喜欢政府自己持有。那么，财产税不可能向无价值的土块砖头水泥钢筋征收，也不能向政府自己征收。如此的话，地市县政府能够没有资产税源收入还能运转吗？
第三是，宏观资产负债表怎么平衡？货币币值稳定之锚和债务信用保证的基础在哪里？目前城镇住宅和商业写字等楼宇存量资产为440万亿元左右，资产价格正在缩水，未来也可能还会收缩。而货币发行越来越多，债务增长速度也高于GDP增长速度。但大规模的城乡土地和农村住宅，还是没有价值，不是资产。如果我们不想将其在一级和二级市场上进行交易，不能定价，不是资产，在经济下行压力如此之大的时刻，再也没有新的资产放开注入。那么，国民经济的货币币值能够稳定住吗，这样的多债务有资产的保证吗，金融货币体系会不会出大的问题？
第四是，未来农民和市民资产方面怎么共同富裕？共同富裕除了收入差距缩小外，还有财富拥有的平等。城镇住宅商品化改革后，市民大部分有了有价值、是资产和市场经济意义上财富性质的住宅。因而，从市场经济意义上讲，大部分市民是有产者。那么，农村和城郊的农民虽然也有自己使用的宅地和耕地等，但不是自己拥有的资产，不是市场经济意义上的财富。这在财富拥有方面城乡差距缩小的可能，几乎为零。
对于上述四个尖锐问题的解决，市场化改革配置方面笔者已经发表了看法，今天主要谈谈资产化改革。
其一，明确所有和使用财产等权利和形成统一并竞争性的城乡土地房屋市场。与土地要素市场化一样的是，首先要土地房屋确权认证，进行不动产登记，使自然人或者法人有土地房屋的使用财产权；不论是集体所有和国家所有权土地，还是未来个人和法人的土地使用财产权，都应当和可以同地同价同权平等地在竞争性的土地市场上交易。
其二，通过改革，使农村农民和乡村企业与市民和城镇企业有公平的资产财富权利。要改革这样的二元体制格局：农民的房屋宅地和承包耕地，在农村创业企业的土地，集体所有，农户和投资企业没有使用财产权，是无价值的生活资料和生产资料，不是资产，也不是他们的财富；而城镇户籍居民的住宅是有价值的资产和财富，城镇企业有国有土地的使用财产权证，在一定的时期中，是企业负债表上的资产。这样，才能使农民从无产者变成有产者，缩小农民与市民间财富拥有和财产性收入较大的差距。
其三，通过无价值而固定资料的资产化改革，使其具有价值的可流动性。农村土地房屋资产化改革为改变这样的状况：土地和房屋是无价值的生活资料和生产资料，其在市场经济的运行中，没有收入、资本（指土地资本）、入股、抵押、债务和货币的流动性，割裂了城市化和工业化过程中，农民与市民、农业与工商业、农村与城镇之间人口、生产要素、货币和财富的双向流动。因此，农村人口和劳动力因土地不能资产式退出粘性，不能向城市和工商业正常迁移和流动，农村产业形成体制性的低效率；城市和工商业资金不能通过与农村农业土地资产投资、入股和抵押等渠道流入农村农业；而农村农业生产形成及外出务工流回的收入，因农村生产和生活资料性土地和房屋无吸收货币功能，并且农业产业的低生产率，又不能很理想地投资于农村农业，实际发生了从农村农业农户向城市工商业市民大规模的流出。改革的任务是：将农村土地房屋资产化，成为人口、要素和资金在城镇与农村、农业与工商业之间双向流动的渠道。
笔者认为，土地的国有和集体所有可以不变，但其所有制形式要与市场经济运行相耦合。否则，即使三权分置这样的设想，使生产、资产、收入、支出、货币和债务等流量流动的市场经济体系中，根本无法运转。
